• מאיר לוזון

בדק בית - בדיקת דירה לפני רכישה

עודכן ב: יול 13

בדיקת דירה לפני קניה!

לעתים קרובות, הדירה שאתם קונים, מגיעה עם הפתעות הן טובות והן רעות. בדיקה דירה לפני קניה היא דרך זולה עבור כל הקונים לזהות בעיות פוטנציאליות ולמנוע הפתעות יקרות. חברת לוזון המרכז הישראלי לנזקי מים בע”מ מבצעת בדק בית שמגלה את הליקויים בנכס. כל המערכות בבית נבדקות: מים, חשמל, גז, חיפויים, ריצופים, רובה, צבע, טיח, אלומיניום, זכוכיות, מעקות, משקופים, דלתות, גג, מרתף, מיזוג אוויר, חימום, ליקויי בטיחות, גימור לא קביל, ועוד. הבדיקות העיקריות שמתבצעות הן –

  • בדיקת אינסטלציה כללית הכוללת – בדיקת רטיבות, צילום צנרת ביוב, בדיקת דוד חימום, בדיקת איכות מים, בדיקת לחץ מים.

  • בדיקת רטיבות בעזרת מצלמה תרמית, מצלמת צינור, מצלמת צינור רובוטית, גלאי גז, מעבדה לבדיקת סוג המים, ובדיקות נוספות כמו בדיקת רמת לחות, לחץ מים, תוואי צינור, בדיקה קולית, רחפן ועוד. הבדיקות נעשות בכל אזורי הבית – מטבח, אמבטיה, חדר כביסה, קירות פנימיים וחיצוניים, מרפסות ובגג.

  • בדיקת עובש – בדיקה ויזואלית של הגג, מעטפת הבית, בתוך הבית, אמבטיה, שירותים, מטבח. תעשה גם בדיקת ריח מעופש לגילוי עובש נסתר. יבדקו גם תנאים המסייעים לעובש – הצפה, כתמי מים, לחות, דליפות.

  • בדיקת חשמל – באמצעות מצלמה תרמית ייבדק האם יש חיבורים חמים ומשוחררים, חווט מועמס, מעגלים, שנאים או מנועים מעומסים. בדיקת החשמל כוללת בדיקת לוח שירות, מתגי הפעלת אור, שקעים, בתי מנורה והארקה.

  • בדיקת איטום גגבדיקה תרמית של הגג – מאפשרת לסרוק שטחים גדולים, לאתר אזורי לחות ובידוד רטובים. בנוסף תתבצע בדיקה ויזואלית של הגג, בדיקה של עליית גג (אם יש), בדיקה של הרכב הגג ובידוד הגג.

בהמשך נדבר על:

  • בדיקת דירה לפני קניה – איך להתכונן?

  • בעיות שכיחות בבדיקת דירה

  • בדיקת ליקויי בניה נפוצים – על מה לא לבקש תיקון?

  • איזה ליקויי בניה כן צריך לבקש תיקון?

בדיקת דירה לפני קניה – איך להתכונן? תמיד מרגש למצוא את “הדירה הנכונה”. אבל, ברגע שאתם מוצאים אותה, אתם מתחילים את העבודה הקובעת אם זאת הדירה שאתם צריכים לקנות. במהלך הסיור שלכם בדירה, אתה עשויים לציין כמה בעיות, גדולות וקטנות, שנראות חשודות או מוזרות. חשוב לציין את הפריטים האלה לבודק הדירה. לדוגמה, ייתכן שתראו צבע חדש בתקרה או סביב החלון. זה יכול להיות סימן של נזילת מים בעבר או נזק מים. אם אתם רואים שחלק מהדלתות לא נסגרות כראוי או כמה חלונות סגורים עם צבע אז אלה הם פריטים שהבודק יכול לשפוך עליהם אור. העבודה האמיתית, לעומת זאת, היא לבחון את התכונות החיצוניות של הבית (גג, ביוב / קווי מים, יסוד) ואת החשמל, האינסטלציה, ועבודת הלבנים. פריטים אלה נוטים להיות המוקד העיקרי של הבודק. לצורך משא ומתן ותיקון, זיהוי בעיות אלה דורש בודק מורשה אשר יהיה בצד שלך. הערה חשובה: הקפידו להפריד בין פריטים עם “פגמים” לפריטים שחסר להם “תחזוקה”. פריטים עם פגמים, פריטים מקולקלים הם מערכות שאינן מבצעות את הפונקציה המתוכננת שלהם. תיקונים של פריטים מקולקלים, המוכר צריך לתקן, בשבילך. עם זאת, חשוב גם להשתמש בכושר שיפוט ולחפש דעות אחרות בעת בדיקת דוח הבדיקה. מה שיכול להיות מבטל עסקה עבור קונה אחד יכול להיות תיקון קל עבור אחר. בעיות שכיחות בבדיקת דירה כמעט כל בדיקת דירה תגלה בעיות קלות שצריך לטפל בהם לפני שתחליטו להתקדם ולרכוש את הדירה. הנושאים הנפוצים יותר שהבודק מוצא בדירה הם –

  • בעיות חשמל

  • חדירת מים – הייתה חדירת מים ותוקנה לא טוב או שיש חדירת מים,

  • בעיות מיזוג האוויר,

  • דליפות גז.

כמה מהבעיות קל לתקן – כמו החלפת כמה חלונות – בעיות אחרות עשויות להיות יקרות יותר ויותר… בדיקת ליקויי בניה נפוצים – על מה לא לבקש תיקון? אחרי בדיקת ליקויי בניה נפוצים, חשוב לבחור את הליקויים שכדאי להתעקש על תיקונם מול המוכר. בהחלט יהיה נחמד אם המוכר יתקן כל בעיה שנמצאה בבדיקת הדירה. אבל רובם יעשו רק חלק. במיוחד בשוק של מוכרים. חשמל, אינסטלציה, גג ומיזוג אוויר – אלה תיקונים שהמוכר יטפל ברוב הנסיבות, כל עוד הבעיות הן משמעותיות מספיק. אבל יש כמה תיקונים שהמוכרים לא ירצו לעשות. צריך להימנע מלבקש את תיקונם מהמוכר אם רוצים באמת לקנות את הדירה. בדיקת דירה לפני קניה לא נועד לייצר רשימה המפרטת כל פגם קטן בבית שאותו המוכר צריך לתקן. זכרו – זה לא בית חדש! אם יש ליקויים שנראים בבית, ונתתם הצעת מחיר, אל תצפו מהמוכר לתקן אותם! להלן תמצאו כמה ליקויים נפוצים שהקונה לא צריך לבקש את תיקונם. השתמשו קצת בשכל הישר והתמקדו בתיקונים או שיפורים שבאמת ישנו לכם ולמשפחתכם את המצב בבית. בעיות קוסמטיות

  • דק מעץ שיש עליו כתם או שצריך לתקן בו אריח סדוק, עלול לתפוס את העין ולהטריד. אבל זה לא סוג של בעיות שצריך להתמודד אתם מיד. נושאים קוסמטיים הם הראשונים שיש להימנע מלבקש לתקן.

  • רבים מהליקויים האלה קלים לטיפול, ואפשר לטפל בהם בלי לבזבז יותר מדי כסף.

  • סוכני נדל”ן לעתים קרובות מייעצים לבעלי הדירה לתקן בעיות קוסמטיות לפני מכירת בית כדי למכור את הנכס מהר יותר ובמחיר גבוה יותר . זה גם מכניס יותר כסף לסוכני הנדל”ן. אבל יש מוכרים שלא מקשיבים או שאין להם את התקציב לעשות את זה.

  • גם אם התיקונים הם קצת יקרים, אבל הם סוג של בעיות שקונים אחרים מתעלמים, צריך להיות גמיש כדי לקבל את הבית.

כל מה שמתחת ל- 500 ש”ח

  • ליקויים קלים, שעלות התיקון שלהם מתחת ל- 500 ש”ח הם בהחלט בקשות לתיקון שהקונה לא צריך לעשות!

  • אולי יש מאה דברים קטנים שצריך לתקן בבית, אבל גם לכם וגם למוכרים אין את הזמן לתקן אותם עד לסגירת העסקה. כאשר אתם מפילים על המוכרים מספר רב של בקשות לתקן, הם עשויים להרגיש המומים ולבטל את העסקה.

  • המוכרים לא יקבלו את ההצעה שלכם אם הבקשות שלכם הופכות מגוחכות. אם התיקון עומד לעלות בסביבות 500 ש”ח או פחות, תכננו לטפל בזה בעצמכם אחרי שאתם קונים את הבית.

  • אם אתם קונים בית בשוק של מוכרים, אתם צריכים להיות זהירים במיוחד שלא לעצבן את בעלי הבית. אחרת הם יבטלו את המכירה ויעברו לקונים אחרים.

שיפוצים שאתם מתכננים

  • אתם יכולים להסתכל על הבית ולדמיין כמה שיפורים שיהפכו אותו מושלם בשבילכם ולאורח החיים שלכם. עם זאת, חשוב לזכור כי המוכרים אינם אחראים להכנת בית החלומות שלכם. הם רק רוצים למכור את הבית במחיר הגבוה ביותר שאפשר.

  • הימנעו מבקשות תיקונים הקשורים לשיפוץ המתוכנן שלכם. פעולה זו תשים את המכירה בסיכון וזה מיותר כי אתם הולכים לשפץ בכל מקרה.

אביזרים רופפים, מעקות ודברים דומים

  • ידית רופפת, מתקן לתאורה רופף, מעקה של דק רופף או גרם מדרגות רופף, עשויים לעצבן, או אפילו להיות לא בטוחים. אבל בעיות אלה ניתן לתקן עם כלי יד בסיסיים וקצת מאמץ.

  • אם אתה לא יכול להדק את הברגים עצמך, אתה יכול לשכור איש שרות או קבלן שיתקן את הבעיה במחיר סביר.

  • כמובן שאם יש אזורים נרחבים של ריקבון, או חששות בטיחות עיקריים, הבודק יכתוב את זה בדוח ואתה יכול לדרוש תיקון.

בעיות מינוריות במערכת המים

  • כאשר המים נספגים בחומרי בניין פנימיים, כמו קיר גבס, זה יכול להיראות רע מאוד. אתם לא תחמיצו נזק כזה בזמן שאתם מסתובבים בבית. למרבה המזל, בודק הדירה לא יפספס סימנים של נזק מים והוא בטח יספר לכם על חומרת הבעיה. אם המים גרמו נזק משמעותי, הבודק יודיע לכם, ואתם יכולים לבקש תיקונים מתאימים. אבל אם נזק המים הוא רק קוסמטי, אל תבקשו תיקון. אתם יכול לתקן דברים קוסמטיים מאוחר יותר.

  • אחד מכתמי המים הנפוצים ביותר שתראו בבית הוא בתקרה מעל חדר אמבטיה. מצב זה נגרם לעיתים קרובות על ידי שירותים אשר עלו על גדותיהם בשלב כלשהו בזמן או ילד שהשאיר את וילון המקלחת פתוח. קל להבחין אם כתמי המים הם בעיה שנמשכת לאורך זמן.

שקעים ומפסקי תאורה לא פעילים הימנע מלבקש תיקונים עבור בעיות חשמליות קטנות. במתג תאורה, אם החוטים משוחררים, המתג לא עובד. אם שקע משתחרר החוצה, גם הוא מפסיק לעבוד. מתג שלא מדליק או מכבה את האור יכול להיות מעצבן, כמו גם שקעים מתים, אבל הם לא בהכרח סימנים של בעיות חשמל גדולות. הבודק שלך יודיע לך אם מערכת החשמל בבית בטוחה לשימוש. בניה מחוץ לבית – סככות, מוסך לרכב

  • אם אתם בשוק תחרותי, כלומר יש תחרות על הדירה, אתם תוותרו על דרישות תיקונים בבניינים אחרים על הנכס. סככות נוטות להירקב; מוסכים נוטים להתלכלך. בעלי הנכס לא מטפלים במבנים חיצוניים כמו שהם מטפלים בבניין הראשי.

  • אם יש בעיות רציניות, סביר לבקש תיקון, אבל אם הסככה או המוסך נראה כמו כל סככה אחרת או מוסך בשכונה – כלומר, פחות מושלם – זה יכול להיות רק משהו שאתם הולכים להתמודד אתו בעצמכם. כמו כן, סביר להניח שהייתם מודעים למצב הכללי של הסככות והמוסך לפני שהגשתם הצעת מחיר.

בעיות גינון קוסמטיות או בעיות קטנות בחצר

  • אתם לא יכולים לצפות מהמוכר שישתול ערוגות פרחים ויתקין מזרקה רק בשבילכם. המוכר גם לא יהיה להוט מדי על ביצוע תיקוני גינון קטנים, כי אתם יכולים לעשות את זה עצמכם אחרי שתקנו את הבית.

  • סלע חסר מהגבול של ערוגת פרחים, כמה לבנים במסדרון לא מפולסים, צריך לחתוך את העץ בחצר האחורית. אלה לא דברים שאתם צריכים לדרוש עליהם תיקונים.

  • לקונים אחרים אולי לא אכפת בכלל מהדברים האלה. המוכר יהיה מאושר לעבוד אתם אם אתם מתעקשים על תיקוני גינון קטנים.

איזה ליקויי בניה כן צריך לבקש תיקון? ליקויי הבניה שהקונים צריכים לבקש מהמוכרים לתקן או להחליף הם ליקויי מבנה משמעותיים, מכניים, או פגמים סביבתיים. סביר להניח כי כל קונה ירצה תיקון של ליקויי בניה משמעותיים אם הם מתגלים לאחר בדיקת דירה. ליקויי בניה משמעותיים ששווים התייחסות הם:

  • נזילת מים גדולה או בעיות מתמשכות במערכת המים

  • בעיות עובש

  • חוסר לחץ במערכת המים

  • בעיות אינסטלציה גדולות שמפריעות לתפקוד הבית

  • פגמים גדולים במערכת החשמל שגורמים לבעיות בטיחות

  • בעיות מהותיות במבנה – גג דולף, הפרת תקנון בניה ועוד…

הפריטים לעיל הם רשימה תמציתית של סוגיות אפשריות ששווה לבקש מהמוכר לתקן. בהחלט יכולות לצוץ בעיות אחרות. אבל אלה ללא ספק סביר הן בעיות שיש לתקנן וכל קונה היה מבקש את התיקון שלהן. אם אתם מודאגים מהאפשרות שהמוכר לא יעשה עבודה נאותה בביצוע תיקונים אלה, בקשו מהמוכרים הפחתת מחיר או לשאת בעלות סגירת החוזה (מול מתווך, מול עו”ד). לאחר מכן תוכלו לקחת את הכספים ולבצע את התיקונים / שינויים בעצמכם.



1 צפיות0 תגובות

פוסטים קשורים

הצג הכול